事業用建物における無断転貸について（店舗における経営委託と無断転貸等）

はじめに

　店舗を借りて飲食店や食品事業を行う場合、賃借人が自ら事業を行うのではなく、借りた店舗をさらに第三者に貸し出し、事業を行わせることがあります。
　具体例としては、下記のような場合があります。

・不動産オーナーAから、飲食のＦＣを展開するB（フランチャイザー）がテナントを借り、これをさらにフランチャイジーであるCに転貸する
・不動産オーナーＡから、飲食事業を行うＢがテナントを借り、Ｂの関連会社で同じく飲食事業を行うＣに転貸する

　このような関係を「転貸借」といいます。
　民法は原則として、元の賃貸人であるAの承諾なしに、賃借人BがCやその他の者に建物を転貸することを認めていません。
　しかし実際には、Aの承諾のない無断転貸が行われることも少なくありません。
　また、Ｂの立場にある方が、自身が行っている事業の形態が転貸にあたることを知らず、トラブルの原因になったりする場合もあります。
　以下では、店舗ビジネスを前提に、事業用建物における転貸借の問題について、ご説明いたします。

転貸とは

　転貸とは、賃借人が賃借している目的物を、第三者に使用させることを言います。もし、賃借人が賃貸人の承諾なく転貸を行ったとすれば、それは「無断転貸」になります。

転貸・無断転貸についての民法の規律と、「信頼関係破壊の法理」

　民法は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ」「賃借物を転貸することができない」と、明文で無断転貸を禁じ（民法612条1項）、もし賃借人が無断転貸をした場合には、「賃貸人は契約の解除をすることができる」（同条2項）としています。
　しかし実際は、単に無断転貸をしたことだけではなく、「賃貸借契約の基礎である相互の信頼関係を破壊するに至るほどの不誠実」があった場合に、賃貸借契約の解除が認められています。これを「信頼関係破壊の法理」といいます。
　この「賃貸借契約の基礎である相互の信頼関係を破壊するに至るほどの不誠実」があったかどうかについて、ケースバイケースで検討していくことになります。

どのような場合に「転貸」にあたるのか

貸室を関係会社に使用させた場合

　「転貸」にあたるのは、賃借人とは別の第三者が、賃借物を賃借人とは別個独立に占有している場合です。したがって、賃借人が関係会社などの第三者に貸室を使用させていても、その使用が賃借人の占有に従属している、と認められる場合には、転貸にはあたらないと考えられています。
　賃借人Bの行っている事業の業務を、関係会社Cが貸室にて行っている、などの場合などは、Cによる貸室の使用はBの占有に従属するものである、と認められやすいでしょう。
　一方で、CがB以外の会社の業務を行っていても、「独自に独立しているものとは認められないため、転貸にはあたらない」とされたケースもあります（東京地判平成19年2月28日）。
　この事案では、BとCは、いずれも同じFというブランドのグループ企業のひとつであり、CはBの業務を行っていたわけではありませんでしたが、BもCもそれぞれFグループに関係する業務を行っていました。また、CがBから卸された製品を実演販売などすることで、BCがともに収益を得ている、などの事情がありました。
　転貸にあたるかの判断においては、業務内容のほか、賃借人と関係会社が実質的にどのような関係にあるのか、等も重要な考慮要素となり得ます。

賃借人と第三者が、建物を使用する業務委託契約を締結していた場合

　では、賃借人と、賃借物である建物を使用する第三者との間に、業務委託契約があった場合はどうでしょうか。
　貸主Ａ→借主Ｂ　飲食店舗用に賃貸借契約締結
　借主Ｂ→Ｃ　飲食店舗の経営について業務委託契約を締結
　等という形は、飲食店業においては珍しくありません。
　もし、BC間の業務委託契約が建物の賃貸借契約にあたると認められれば、元の賃貸人Aとの関係では無断転貸となり、そもそもの建物についての賃貸借契約、すなわちAB間の賃貸借契約が、解除される事由となってしまうおそれがあります。
　「転貸」は既に述べた通り、第三者が賃借物を別個独立して占有していた場合に認められます。したがって、賃借人と第三者との間に業務委託契約がある場合も、第三者が賃借人から独立して建物を使用収益しているかどうか、によって判断されます。
　この判断にあたっては、
・建物の使用・占有状況
・業務に対する賃借人の支配の程度
・賃借人から受託者に支払う金銭が一定額か
・敷金、保証金、権利金等の金銭の預託がなされているか
・営業がいかなる名義で行われているか
などが考慮されます。

シェアオフィスの場合

　シェアオフィスとは、貸室内に簡易な間仕切りによって区画されるブースを設け、ブースごとに別々に小規模事業者に利用させる形態のものをいいます。
　元の賃貸人の承諾なくシェアオフィスの事業が行われた場合、無断転貸にあたるかが問題となることがあります。
　飲食事業でいえば、飲食事業用建物のワンフロアを借り、これに簡易な間仕切りを施してブースごとに店舗に出店させる、などが想定されます。このとき、出店店舗にブースを利用させる形態が「賃貸借」にあたるとされれば、元の賃貸人の承諾がない場合、無断転貸となるおそれがあります。
　このような場合に、「賃貸借」にあたるかどうかの判断においては、
・出店者にその場所に対する独占的排他的支配が認められるか
・賃借人の指揮監督権が弱く、出店者に独自性・自主性が認められるか
　などが考慮されます。

この点について詳しくは、「ケース貸し」についての記事をご覧ください。

法人成り

　個人事業主として事業を営んでいた個人が、法人を設立した上でそれまでと同様の事業を継続することを、「法人成り」といいます。
　建物の賃借人Ｂが法人成りをして、株式会社Ｃ（代表取締役Ｂ）を設立しました。この場合、貸室を株式会社Ｃに設立した法人に使用させる場合の契約関係は、
　建物の賃貸人Ａ→賃借人Ｂ→株式会社Ｃ
という、転貸借が成立するのが原則です。
　したがって法人成りの場合には、あらかじめ賃貸人から、法人設立後も貸室を従前と同じ形態で使用し続けることにつき、承諾を得ておくことが重要です。
　また個人ではなく組合が法人成りする場合も、「前の事業関係をそのまま会社に移したというだけの理由で、賃貸借における当事者の同一性を認めることは出来ない」として、やはり
　賃貸人→組合→法人
という転貸借関係が成立する、とされています。

特約について

　実務的には、転貸借の承諾には、事前の書面による承諾を必要とする旨の特約が規定されることが少なくありません。このような書面を必要とする旨の特約は、無断転貸を強く禁止する賃貸人の意思の表れともいえます。
　これに対して、（例はそこまで多くありませんが）転貸禁止を緩和する内容の特約を　　
結ぶこともあります。
・個別の承諾を得ずに転貸できる旨の特約
・一定額の金銭の支払いによって転貸を認める旨の特約
・賃借人が承諾の申入れをしたときには、賃貸人が転貸の義務を負う特約

無断転貸による解除

　ここまでご説明してきたように、無断転貸は賃貸借契約の解除事由となり得ます。賃貸人にとって、建物利用者が誰であるかということは、建物を貸し出すにあたり当事者間で信頼関係を構築する上で、最も基本的な重要事項であるからです。
　一方で、そのように賃貸借契約における当事者間の信頼関係を重視し、単に無断転貸があったという事実だけではなく、信頼関係を破壊するに至るほどの不誠実があった場合に解除を認めるという、信頼関係破壊の法理の適用があることも、既にご説明したとおりです。
　したがって、無断転貸による解除が認められるかどうかの判断にあたっては、以下の２点を検討していくことになります。
i. 賃借人の行った行為が、無断転貸にあたるか
ii. 無断転貸にあたる場合、信頼関係を破壊するほどの事情があるか

　なお、食品・飲食事業において、無断転貸による解除が問題となった裁判例については、別記事にてご紹介いたします。

まとめ

　以上、事業用建物における転貸借の問題についてご説明いたしました。
　以下のような点でお悩みの方は、ご遠慮なくご相談ください
●　飲食店・食品事業者に事業用建物を賃貸しているが、無断転貸されているようなので契約を解除したい方
●　店舗を借りて飲食店・食品事業を営んでいるが、事業形態が転貸にあたるものでないか不安な方